Como ya sabemos, el mercado inmobiliario en España está de capa caída. Si eres uno de los pocos afortunados que puede permitirse comprar una vivienda, enhorabuena, te voy a dar unos consejos que pueden ser de interés antes de contratar una hipoteca.
El primero y más importante: el banco NO es tu amigo. La mala fama de la que gozan actualmente las entidades bancarias está más que justificada. Ellos siempre intentan ganar dinero, cuanto más mejor, y su forma de hacerlo, es sacándoselo a sus clientes. Por eso, desconfía, y no contrates nada de lo que te ofrezcan aunque te digan que es bueno para ti. Esto sirve para seguros, regalos de TV, videoconsolas, Ipad... Lee siempre la letra pequeña, cuanto más parezca que ganas, más te la están clavando.
Con esta premisa, puedes seguir leyendo el resto de información.
Las principales características que te pueden afectar son:
- El diferencial: Normalmente, las hipotecas se contratan a tipo variable, o sea, que el interés que pagas, va a cambiar a lo largo del préstamo. La referencia básica para fijar ese tipo de interés es el Euribor, y sobre él, la entidad sumará el diferencial que acuerdes. Hace unos años era normal pactar diferenciales de 0,50 incluso 0,30 ó 0,20, ahora, se han endurecido un poco las cosas y es raro encontrar menos del 1.
- Cantidad máxima: La cantidad que te presten, irá en función del valor de la propiedad que vayas a adquirir. Cuanto menos dinero pidas con respecto a ese valor, mejores condiciones vas a poder negociar. Antes de la crisis, te podían llegar a conceder el 120% del valor de tasación de la vivienda, ahora a partir del 80% vas a tener problemas. Por resumir, si tienes mucho dinero ahorrado o estás comprando una casa muy por debajo de su valor de mercado, vas a poder apretarle más al banco.
- Vinculación: Es muy habitual que como condición para concederte la hipoteca te quieran obligar a contratar más productos: seguros, tarjetas, planes de pensiones... No tienes obligación legal de contratar nada de eso. Por ley, toda casa hipotecada tiene que estar asegurada, pero no tienes obligación de contratar dicho seguro con la misma entidad que te da la hipoteca. Intenta tener la menos vinculación posible con el banco, recuerda lo primero que puse en esta entrada: solo quieren sacarte el dinero.
- Comisiones: Son cantidades que añade el banco para una vez más cobrarte por sus servicios. Suelen ser en porcentaje de la cantidad prestada y pueden ser por todo lo que se les ocurra: apertura, cancelación total, cancelación anticipada... Negocia para que sean las menos posibles.
- Solvencia: Hace referencia a tu capacidad de pago, o mejor dicho, a la capacidad de pago que puedas demostrar. Cuantos más ingresos tengas y más estables sean estos, mejor. Como siempre, si eres muy solvente, podrás negociar mejores condiciones, incluso será el banco quien te venga a ofrecer cosas (que tú por supuesto debes rechazar).
- Avales: Son garantías adicionales que pueden solicitarte si consideran que por ti solo no eres lo suficientemente solvente. Por ejemplo otra persona u otro inmueble. No quiere decir que tu avalista tenga que pagar la hipoteca contigo; mientras vayas pagando, él no tiene que hacer nada, pero si por cualquier motivo no puedes hacer frente a tus pagos, está obligado a ayudarte a pagar. Lo ideal es que no impliques a terceros, así que negocia una hipoteca sin avales.
- Claúsulas adicionales: Todo lo que se le ocurra al banco para intentar aprovecharse un poco más de ti. Algunos clásicos han sido el redondeo del interés al alza, o el suelo. El redondeo, como su nombre indica, quería decir que si debías pagar un interés del 2,58%, te redondeaban y pagabas el 2,75% o incluso el 3%. El suelo era mucho más abusivo; consistía en poner un límite por debajo del cual no podía bajar el interés, de forma que si por ejemplo tenías un suelo del 2,25% y tu interés debería ser del 1,46%, estarías pagando 0,79% de más, lo cual puede suponer mucho dinero. A veces lo "compensaban" poniendo un techo o límite superior, pero desproporcionado; para que te hagas una idea, si en el momento de la firma el interés era del 3%, ponían un suelo del 2,25% y un techo del 15%. Cuando se oferta una hipoteca, estas claúsulas no se suelen comunicar: pide siempre todas las condiciones por escrito y lee la letra pequeña para evitarte sorpresas.
- Otras productos complementarios: Durante la vida del préstamo puede ser que te oferten algún otro producto que te querrán convencer de que es ventajoso para ti. NO lo contrates. Recuerda una vez más que los intereses del banco son contrarios a los tuyos; tu ahorro es a costa de su pérdida, y sus ganancias a costa de tu gasto, así que si te ofertan algo, en ningún caso va a ser para tu beneficio. Un ejemplo de estos productos son los seguros de cuota. Consisten en una contrato en virtud del cual tu interés no podrá subir de un límite, pero tampoco bajar. Los bancos saben cual va a ser la tendencia del Euribor en el medio plazo, de forma que cuando te están ofertando este producto lo que realmente pretenden es que aunque los intereses bajen tú no te beneficies de esa bajada. Es lo que es normalmente se conoce como ESTAFA pero que en España de momento se permite.
Esto es un poco lo más básico, espero que te sirva de ayuda. Recuerda que lo que firmes el día de la compra va a condicionar tu economía durante muchos años de tu vida, es importante que negocies las mejores condiciones.
Rubén.
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